Hotels verkopen hun vastgoed
13 april 2011
De economie herstelt momenteel fors, en dat blijft ook bij de grotere hotelketens niet onopgemerkt. De grote Franse hotelketen Accor bijvoorbeeld verwacht dit jaar een veel hogere bezettingsgraad van de hotelkamers dan in de voorgaande jaren. Hotels willen goed voorbereid zijn op het herstel en hebben dus plannen om uit te breiden of hun balans te versterken. Hiervoor wordt geld vrijgemaakt door vastgoed van de hand te doen.
Recentelijk heeft Accor, eigenaar van onder andere Sofitel en Novotel, aangekondigd om in de periode van 2010 tot en met 2013 zo’n 450 hotels te verkopen. Daarvan zijn er in 2010 al 171 verkocht. Het is de bedoeling dat de nettoschuld van Accor volgend jaar met 1,2 miljard euro afgenomen moet zijn, om zo de slagkracht van de organisatie te vergroten.
Ook de Fletcher Hotel Group, dat met name kleinere boutiquehotels runt, heeft het voornemen om 23 van de in totaal 28 hotels te verkopen. Met het geld dat vrijkomt, wil de Fletcher Hotel Group andere aankopen doen om zo verdere omzetgroei te realiseren. Voor dit jaar is een prognose afgegeven van 45 miljoen euro. De omzet moet uiteindelijk 100 miljoen euro bedragen.
Voor de verkoop zijn vermogende particulieren en verschillende investeringsfondsen van vermogende families benaderd, zoals Green Real Estate van textielondernemer Jan Zeeman. Daarnaast is Rabo Participaties, de participatiemaatschappij van de Rabobank, toegetreden als aandeelhouder, hetgeen de Fletcher Hotel Group financieel meer slagkracht geeft.
Het verkopen van hotels gebeurt in de meeste gevallen via een zogenoemde sale- en leaseback-constructie, waarbij de eigenaar het betreffende pand verkoopt en dit vervolgens weer terughuurt van externe investeerders of beleggers. Het komt vaak voor dat de panden worden teruggehuurd tegen variabele huren, die gekoppeld zijn aan het exploitatierendement. Bij een dergelijke overeenkomst betaalt de huurder in goede tijden een hogere huur en in minder goede tijden een lagere huur.
Het gerenommeerde adviesbureau Horwath Consulting stelt dat beleggers in hotelvastgoed rekenen op rendementen van 15 tot 18% per jaar. Deze rendementen lijken aantrekkelijk, maar aangezien de hotelbranche zeer gevoelig is voor de conjunctuur, gaan beleggingen gerelateerd aan hotelvastgoed echter gepaard met een meer dan gemiddeld risico.